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      監(jiān)管層連發(fā)“三道金牌”,房企融資迎來“三道紅線”后重大轉折

      發(fā)布者: 麗江同城網 | 發(fā)布時間: 2022-11-16 09:23| 查看數: 40407| 評論數: 0|IP:中國云南麗江

      歷經過去一年半的市場下行、行業(yè)出清,開發(fā)商終于等來了多部門大力度的穩(wěn)樓市政策。



      這輪讓市場興奮的政策起點,是交易商協會在11月1日召開的民營房企座談會。隨后,交易商協會發(fā)文祭出“第二支箭”,支持包括房企在內的民營企業(yè)發(fā)債融資,在新增“直接購買債券”的同時,提及了央行2500億元的資金支持規(guī)模。

      隨著“第二支箭”的迅速落地,11日,央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱“金融16條”)的重磅文件,涉及供需兩側貸款支持、房企存量融資合理展期、延長房貸集中度政策過渡期等積極調整,給供需兩端都提供了充分的喘息休整空間,在為房企開啟新的融資通道之時,有效節(jié)制了資金的流出。

      監(jiān)管層的支持馬不停蹄。14日,銀保監(jiān)會、住建部、央行三部門聯合發(fā)文,對房企預售資金監(jiān)管進行松綁,支持優(yōu)質房地產企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金,防范化解房地產企業(yè)流動性風險。

      業(yè)內認為,“第二支箭”+“金融16條”+保函置換預售監(jiān)管資金統一規(guī)定,提振了市場信心,形成了信貸、發(fā)債、信托、預售資金等多維度的房企融資端支持政策體系,多方位解決短期內房企面臨的流動性壓力。有受訪房企人士表示,當前融資端的政策讓行業(yè)看到了希望,“融資端的修復只是時間問題。”

      克而瑞研究中心指出,近期的一系列政策開始從“保項目不保房企”轉向“保優(yōu)質房企”,加快“輸血”短期經營困難的企業(yè),實質性扭轉房企融資困境,推動民企恢復經營“造血”能力。未來隨著房企整體融資環(huán)境的改善、企業(yè)流動性的恢復,企業(yè)“爆雷”或將按下“暫停鍵”。

      新增融資緩緩開閘

      細看2022年以來陷入困境的眾多房企,巨大的流動性壓力、趨近枯竭的現金流是其共同的特點。

      歸根結底來看,房企的現金流問題取決于現金流流入和現金流支出。監(jiān)管層近來發(fā)布的三大政策,皆是從流動性上對房企予以支持,多方式、多渠道保證房企的融資性現金流入和銷售現金流入,從而緩解房企面臨信用的危機。

      促進融資性現金流入最直接的方式就是給房企提供融資的機會,“第二支箭”、“金融16條”皆著力于此。

      11月1日,交易商協會、中國房地產業(yè)協會聯合中債信用增進公司(以下簡稱“中債增”),召集21家民營房企召開座談會,明確中債增將加大對民營房企發(fā)債的支持力度。8日晚間,交易商協會發(fā)文表示,將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具,也即“第二支箭”。

      這是繼5月創(chuàng)設信用保護工具助力優(yōu)質民企融資破冰、8月以中債增為優(yōu)質民企新發(fā)境內債提供全額擔保后,房地產融資支持政策的第三彈。

      華泰證券研報指出,與前兩輪支持政策不同,“第二支箭”的力度進一步擴大,一方面,支持方式上囊括了直接購買債券,另一方面,預計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資,后續(xù)可視情況進一步擴容,這在前兩輪合計發(fā)債規(guī)模的基礎上再上一個量級。

      同時,“第二支箭”落地頗為迅速。在交易商協會上述文章發(fā)布的次日,中債增對外表示將進一步推動民營企業(yè)債券融資支持工具工作,加大對民營房地產企業(yè)增信服務力度,有意向的民營房企可申請?zhí)岢鲈鲂判枨蟆?br />
      11月10日,交易協會官網發(fā)布公告稱,已受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行,中債增同步受理企業(yè)增信業(yè)務意向。12日,新城控股也對外披露,擬申請新增150億元債務融資工具的注冊額度。

      河南省房地產協會也在12日發(fā)文指出,監(jiān)管層對民營房企在銀行間債券市場融資的支持范圍進一步擴大,從全國性大型房企擴大到地方優(yōu)持民營房企,“這將對我省本土優(yōu)質民營房企融資提供更多的機會”。

      有正在申請增信發(fā)債的房企內部人士向記者透露,中債增此次對反擔保的要求較第一批有所放松,抵押率也有所提升。

      而“金融16條”則將融資支持的范圍進一步擴大,在明確要求對國有、民營等各類房地產企業(yè)一視同仁的同時,還要求金融機構合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險,滿足房地產項目合理融資需求。

      中指院指出,“金融16條”明確指出“財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持”,表明監(jiān)管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴大擴容,會有更多民營房企受益。同時,在區(qū)分項目風險與集團公司風險條件下,個別出險房企的優(yōu)質項目,也將會得到合理房地產貸款融資支持?!?br />
      除了提供融資性現金流入,監(jiān)管層從銷售現金流入方面也予以了支持,對預售資金監(jiān)管進行了一定程度的放松。

      根據14日晚間,三部門聯合發(fā)布的《關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關工作的通知》,房企可以通過保函提取預售資金,置換金額最高為監(jiān)管賬戶中“保交付”資金額度的30%。平安證券研報指出,此次政策在規(guī)范監(jiān)管的基礎上,給予優(yōu)質企業(yè)更多的資金使用靈活性,從銷售回款端改善現金流。

      減少資金流出

      在開放更多渠道向房地產行業(yè)輸血的同時,此輪政策還從更多層面上保證了流動性能留在企業(yè),允許開發(fā)商進行一定程度的“節(jié)流”。

      “金融16條”指出,對于房地產企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權安全的前提下,鼓勵金融機構與房地產企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協商,積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持,促進項目完工交付。未來半年內到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期一年。

      信達證券房地產首席分析師江宇輝提及,在前幾輪融資支持的過程中,曾出現過企業(yè)拿到錢后,被包括銀行、信托等在內的多方金融機構“瓜分”的情況,這樣背景下的發(fā)債,“對開發(fā)商的現金流是沒什么緩解作用的”。

      有此前獲得發(fā)債支持的房企內部人士向記者透露,確實在發(fā)債之后曾遭遇金融機構擠兌,“大家都覺得拿到錢了應該去還款,但其實發(fā)債的額度不大,企業(yè)流動性依然十分緊張?!?br />
      上述房企人士同時表示,此前對信托、銀行貸款等融資都在進行展期談判,畢竟企業(yè)手里的資金非常有限?!耙郧罢務蛊诙际怯舱?,大環(huán)境如此,信托也沒辦法,現在則相當于有了政策支持,從企業(yè)的角度來說,談判的難度應該會降低?!?br />
      中指院認為,支持貸款、信托等存量融資展期一年,將極大緩解房企償還債務壓力,有效緩解房企現金流緊張,特別是對于未出險民營房企,會是極大支持,有助于房企融資能展盡展。

      值得一提的是,“金融16條”還明確表示,要穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放,鼓勵金融機構在風險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎上,優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務,提供必要的貸款支持,保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

      江宇輝認為,對建筑企業(yè)的融資支持,實際上還有利于緩解開發(fā)商面臨供應鏈還款壓力?!澳壳斑@些政策執(zhí)行下來,在對房企融資現金流入提供了保證的同時,還讓企業(yè)在現金流出方面有一定的緩解?!彼J為,尤其是對于目前尚未出險的企業(yè),這些政策會使其流動性得到較大的好轉。

      事實上,業(yè)內普遍認為,此番大力度政策的優(yōu)先獲益者仍將是優(yōu)質房企。例如預售資金監(jiān)管放松的相關通知中指出,允許商業(yè)銀行進行自主決策,與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。

      國泰君安房地產行業(yè)分析師謝皓宇在近日的研報中分析,根據近期房企在監(jiān)管層支持下的發(fā)債形式來看,均需要提供抵押擔保物,預計后續(xù)房企的新增注冊發(fā)行,采用抵押擔保形式的概率也較高。

      “民企可能已經進入到無信用時代,融資需要通過擔保才能夠完成(資產擔?;蛘咝庞脫#??!敝x皓宇認為,對于大部分民營房企來說,由于項目儲備幾乎都為住宅,而在已有開發(fā)貸、信托等背景下,無法再次充當擔保品來做融資,因此,政策對這類企業(yè)并沒有根本性的改變,反而隨著其他優(yōu)質民企擔保發(fā)行的增加,會讓無法提供擔保品的房企加速出清。

      此外,令市場頗為興奮的“金融16條”中在提及受困房企風險處置時表示,鼓勵資管公司參與處置風險項目,同時鼓勵商業(yè)銀行開展房地產項目并購貸款業(yè)務,重點支持優(yōu)質房地產企業(yè)兼并收購受困房地產企業(yè)項目等。

      轉向“保房企”

      復盤2022年以來的房地產市場,樓市放松和支持政策實際上未曾停歇。

      今年年初開始,各地便頻繁出臺樓市放松政策,從2月菏澤打響放松限購“第一槍”,到3月鄭州發(fā)布房地產“一攬子”政策,引起了一輪積極的市場反應。彼時有開發(fā)商向記者表示,2021年底各地掀起的降價潮已階段性結束,成交有向好的趨勢。

      6月的房企銷售出現了回暖的跡象,克而瑞數據顯示,百強房企操盤金額單月環(huán)比大幅增長61.2%,遠超5月份5.6%的漲幅,連續(xù)兩個月為正。

      市場修復的步伐隨著7月停貸風波的沖擊而中止,行業(yè)基本面再趨悲觀。此后政策頻出,但政策的主基調定為“保交樓”、“保項目”,于開發(fā)商主體方面的舉措較為有限。8 月中旬,監(jiān)管層出臺政策,通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目交付。

      在9月最末兩天,針對需求端,監(jiān)管層再出臺高能級政策,央行和銀保監(jiān)會通知下調或取消部分城市首套房貸利率下限,財政部通知減免換購住房個人所得稅,同時,央行更是時隔七年首次對公積金貸款利率進行下調,對剛需、改善型需求予以相應的支持。

      但力度不斷加大的穩(wěn)樓市政策,實際見效較為緩慢。作為房企銷售業(yè)績實現傳統旺季的“金九銀十”,2022年全部失守,樓市低迷依舊,百強房企在這兩個月內的銷售同比降幅超25%。

      業(yè)內認為,當前行業(yè)面臨的關鍵問題之一是信心的缺失,而穩(wěn)主體是穩(wěn)樓市、穩(wěn)信心的重要支點。中郵證券在11月初發(fā)布的一份研報中指出,民營企業(yè)在房地產行業(yè)中占比較高,民營主體若喪失信用支撐,從供給端就會導致有效供應不足,進而影響需求釋放。

      “此前,穩(wěn)樓市重點放在穩(wěn)需求、保交付方面,穩(wěn)主體政策相對較為滯后,但隨著民企債券融資支持工具、‘第二支箭’等政策逐步推進,穩(wěn)樓市政策短板逐步補齊?!鄙鲜鰴C構認為。

      有此前在中債增增信支持下完成發(fā)債的房企內部人士向記者表示,監(jiān)管層之前很多動作已經意在對房企主體予以支持,例如中債增支持第一批房企發(fā)債等,只是當時的效果和規(guī)模等,相對而言未達到預期,“所以這次中債增的支持模式和規(guī)模都發(fā)生了變化?!?br />
      西政資本也認為,“金融16條”對房企融資的支持,從先前單純的“救項目”轉到“救項目+救房企”的方向,資金端的水龍頭終于打開,房地產行業(yè)有望更快地實現平穩(wěn)健康發(fā)展。

      值得注意的是,無論是從上述政策表述,還是從相關支持落地細節(jié)來看,政策都明顯向著優(yōu)質房企、仍在穩(wěn)健經營中的民企,顯示出了穩(wěn)住現存優(yōu)質主體的思路。

      “包括‘金融16條’在內,對預售資金監(jiān)管放松的政策一方面要求商業(yè)銀行按照參照開發(fā)貸款授信標準,選擇經營穩(wěn)健、財務狀況良好的優(yōu)質房地產企業(yè),另一方面也提到需要房企提供保證金、反擔保等增信措施,”億翰智庫指出,因此政策的覆蓋對象正是具有優(yōu)質資產、信用記錄良好以及財務狀況依然穩(wěn)健的民營企業(yè)。

      克而瑞指出,當前的房地產行業(yè)環(huán)境發(fā)生了根本性改變,短期內政策的核心在于穩(wěn)地產。“金融16條”,疊加近期一些積極政策,對行業(yè)信心提升注入了強心劑,其中保持融資平穩(wěn)有序,對于恢復優(yōu)質民企的融資功能,支持房地產企業(yè)經營逐步回歸正軌有很重要的信號意義,房企生存環(huán)境將迎來修復。

      來源: 第一財經 鄭娜

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